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　　羅湖區(qū)2011年房地產(chǎn)市場運(yùn)行簡析

　　顏莉莉

　　一、2011年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持兩位數(shù)的增長速度

　　2011年，在京基金融中心、東郡廣場、淘金山二期和合正榮悅府四個大型房地產(chǎn)項目的拉動下（四大項目全年分別完成投資15.90億元、5.60億元、4.40億元和4.00億元），羅湖區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資42.50億元，同比增長11.0%，占我區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資的比重為52.5%，與上年持平。

　　從分月數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅總體呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢。其中，前5個月增速較快，從6月份開始，平緩回落，11月由于華潤中心二期項目的后期結(jié)算，投資額有所增加，增速回升，12月份再度回落，但全年始終保持2位數(shù)以上的增長速度。

　　按房屋用途分析，住宅開發(fā)投資21.90億元，同比增長36.0%;辦公樓投資11.20億元，同比增長6.7%；商業(yè)用房投資7.10億元，同比下降1.4%；其他投資2.40億元，同比下降46.7%。住宅投資占全區(qū)房地產(chǎn)投資總額的51.5%，仍是投資的主體。

圖1  2011年房地產(chǎn)投資各月累計同比速度走勢圖

　　2、商品房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大

　　2011年，我區(qū)商品房施工面積244.10萬平方米，同比增長17.0%，其中住宅施工面積166.40萬平方米，同比增長40.7%；商品房新開工面積16.30萬平方米，同比增長288.1%，其中住宅新開工面積14.70萬平方米，同比增長425.0%。

商品房施工面積、新開工面積對比表

　　從表中數(shù)據(jù)可以看出，2011年我區(qū)商品房的建設(shè)規(guī)模大幅增加，住宅面積增加較大。盡管只有“合正榮悅府”一個新開工項目，但其施工面積達(dá)16.33萬平方米，是2010年新開工項目施工面積近4倍，對全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻(xiàn)較大。

　　3、商品房銷售市場高起低走，持續(xù)低迷

　　2011年，我區(qū)商品房累計銷售面積7.29萬平方米，同比下降57.3%。其中，住宅銷售面積5.40萬平方米，同比下降47.1%，商品房銷售呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢。從分月數(shù)據(jù)看，累計銷售面積分別是1.59、2.20、2.53、3.47、3.80、4.16、4.46、4.86、6.10、7.26、7.29萬平方米，同比分別增長101.3%、-18.2%、-60.5%、-51.5%、-51.1%、-49.0%、-51.3%、-58.1%、-58.3%、-52.1%、-57.3%。

　　從圖2可以看出，2月份銷售最好，從3月份開始出現(xiàn)負(fù)增長，到了4月份銷售最低。商品房銷售市場在年初出現(xiàn)短暫的恢復(fù)性增長后，隨即持續(xù)低走，在價格和供求關(guān)系變動不大的情況下，明顯受到市場以外因素的影響。銷售量下跌的另外一個原因是：我區(qū)今年沒有新項目銷售，在售項目不多，有銷售量的項目只有15個，而且都是銷售了一年以上甚至幾年的尾盤，剩余量構(gòu)成新房市場的全部供應(yīng)，因此成交量也少。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款比重下降，自籌資金成為主體

　　2011年，國家實行緊縮的貨幣政策，收緊銀行信貸，從嚴(yán)審批新增房地產(chǎn)開發(fā)項目，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域國內(nèi)貸款下降幅度較大，信貸比重從2010年的24.1%降到2011年的18.7%。

　　2011年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資到位的資金為82.20億元，同比下降23.3%。其中，上年結(jié)余資金29.42億元，本年資金來源52.78億元。在本年資金來源中，國內(nèi)貸款9.85億元，同比下降45.3%，占本年到位資金的18.7%；自籌資金29.75億元，同比下降36.5%，占本年到位資金的56.4%；其他資金13.17億元，同比增長32.5%，占本年到位資金的24.9%。

　　二、2012年我區(qū)房地產(chǎn)市場走勢判斷

　　1、房地產(chǎn)投資增速放緩

　　2012年，我區(qū)新開工房地產(chǎn)開發(fā)投資項目少，且投資額相對較小，難以形成投資規(guī)模。目前，在建的20個房地產(chǎn)項目，有7個已完工，剩下的項目80%已接近工程尾聲，在缺乏大項目的有力支撐下，投資后勁嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)投資增速將明顯放緩或出現(xiàn)負(fù)增長。

　　2、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)從緊，銷售市場繼續(xù)觀望態(tài)勢

　　當(dāng)前房價下行勢頭已經(jīng)形成，在限購和信貸緊縮雙重壓力下，一些大型房企在一、二線城市開始“以價換量”，以緩解資金壓力和提升銷售業(yè)績。根據(jù)銀行壓力測試，銀監(jiān)會前主席劉明康指出房價下跌50%銀行仍可承受，無疑給從緊政策的執(zhí)行堅定了信心。特別是溫家寶總理在2011年11月7日表示，政府的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的水平，為未來一段時間從緊的政策奠定了基調(diào)。房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為會進(jìn)一步受到遏制。

　　2011年實施的限購限貸政策成為自2003年房地產(chǎn)調(diào)控以來最嚴(yán)厲的政策。遏制高房價、打擊市場投機(jī)行為仍是2012年的主基調(diào)，宏觀調(diào)控政策在上年的基礎(chǔ)上將繼續(xù)細(xì)化和延伸。從六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次加息到提高二套房首付比例至六成，從明確房價調(diào)控目標(biāo)到監(jiān)督貫徹實施，從房產(chǎn)稅開征到二手房評估價稅，調(diào)控政策從金融、稅收、財政等方面多管齊下，都取得了較好的調(diào)控效果。這種情況下，銷售市場將繼續(xù)出現(xiàn)觀望、等待態(tài)勢。預(yù)計2012年我區(qū)的商品房銷售仍呈低迷趨勢。