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　　《深圳市羅湖區(qū)城市更新實施辦法》（以下簡稱《辦法》）已于2018年10月30日經(jīng)深圳市羅湖區(qū)人民政府七屆五十五次常務會審議通過，并于2018年11月14日由深圳市羅湖區(qū)人民政府以規(guī)范性文件形式發(fā)布，自2018年12月14日起施行?！掇k法》的頒布實施，對進一步規(guī)范我區(qū)城市更新管理工作，不斷提升和完善城市更新管理質量和水平，實現(xiàn)城市更新與功能提升、產(chǎn)業(yè)升級、民生改善、安全生產(chǎn)聯(lián)動，打造宜居宜業(yè)城區(qū)具有積極意義。

　　一、《辦法》全面修訂的背景及必要性

　?。ㄒ唬┞鋵?、銜接我市新出臺的城市更新政策的需要

　　羅湖區(qū)是我市首個城市更新工作改革試點，《深圳市羅湖區(qū)城市更新實施辦法（試行）》（羅府規(guī)〔2017〕2號，以下簡稱《辦法（試行）》）是我區(qū)更新工作機制改革創(chuàng)新的產(chǎn)物，確定了羅湖區(qū)更新工作的基本體制，保障了羅湖區(qū)城市更新各項工作的順利開展。但是，隨著城市更新改革各項工作的推進以及市政府和規(guī)劃國土主管部門一系列新政的出臺，《辦法（試行）》需要通過修訂，落實、銜接市層面新出臺的政策要求。

　?。ǘ┴瀼芈鋵崊^(qū)委區(qū)政府關于城市更新相關工作部署的需要

　　隨著全區(qū)城市更新各項審批管理工作的推進，實際工作中不斷碰到新的問題、遇到新的挑戰(zhàn)。為此，區(qū)委區(qū)政府通過區(qū)領導小組會等形式對全區(qū)更新審批、管理機制提出了工作要求及指示，亟需通過修訂《辦法（試行）》予以落實，從而更好地指導全區(qū)更新審批管理工作。

　?。ㄈ┙鉀Q審批管理中發(fā)現(xiàn)的問題的需要

　　隨著城市更新工作的推進，城市更新主管部門及相關職能部門在開展城市更新審批管理工作過程中，發(fā)現(xiàn)《辦法（試行）》部分規(guī)定存在不完善、操作性不強或部分內容缺失等情況，需要通過修訂予以完善。

　?。ㄋ模┘訌姼陆y(tǒng)籌的需要

　　自2009年我市實施城市更新制度以來，“政府引導、市場運作”一直是推進更新工作的理念。經(jīng)過近十年的發(fā)展，城市更新工作取得了顯著的成效，但也暴露了越來越多的問題：如何消除由于市場主體過分逐利給更新工作帶來的負面影響？如何在更新中更好地實現(xiàn)社會公共利益？如何通過更新落實政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標？如何通過提高城市更新的整體品質，推動城區(qū)的高水平發(fā)展？羅湖區(qū)作為我市更新改革工作的先行先試區(qū)，對這些問題更為重視，亟需通過強化政府引導，加強更新統(tǒng)籌予以解決，相關制度同樣有必要通過修訂《辦法（試行）》來建立和明確。

　?。ㄎ澹┙梃b各區(qū)先進工作經(jīng)驗的需要

　　2016年10月全市進一步推進城市更新領域強區(qū)放權改革后，各區(qū)相繼結合轄區(qū)特點陸續(xù)出臺了實施辦法，其中不乏工作亮點。通過全面修訂《辦法（試行）》，有利于借鑒各區(qū)好的工作機制，進一步完善我區(qū)城市更新的各項制度，優(yōu)化我區(qū)城市更新審批、管理、實施等各項政策。

　　二、《辦法》的主要內容解讀

　　在總體結構上，本次修改增加了第二章“更新統(tǒng)籌”、第十章“項目清理”，將原來的“實施主體確認與用地手續(xù)審批”一章拆分為“實施主體確認”及“用地審批”兩章，將原來的“項目監(jiān)管”一章提前至“實施主體確認”及“用地審批”之間，辦法從原來的八章四十七條增加至十一章六十八條。

　　第一章一般規(guī)定：包括立法目的、區(qū)領導小組及成員單位職能、技術支持、并聯(lián)審批、風險防范等內容。

　　第二章更新統(tǒng)籌：包括規(guī)劃體系建立、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求、產(chǎn)業(yè)空間庫及供需平臺建立、優(yōu)先推進及負面監(jiān)管工作機制、社會穩(wěn)定風險評估要求等內容。

　　第三章更新單元計劃與規(guī)劃審批：包括計劃與規(guī)劃的申報及審批、意愿公示、城中村改造前期管理、公共空間與公共藝術作品規(guī)劃建設管理、容積率審查、公共服務設施落實要求、規(guī)劃修改調整審批機制等內容。

　　第四章土地、建筑物信息核查：包括土地與建筑物核查申請條件及材料、舊屋村范圍認定和歷史用地處置等內容。

　　第五章實施主體確認：包括城市更新單元實施方案的制定、備案及監(jiān)督落實、權利主體公示及異議處理、禁止轉讓項目、實施主體確認申請材料及條件、區(qū)政府投資的城市基礎設施和公共服務設施的協(xié)同建設管理機制等內容。

　　第六章項目監(jiān)管：包括產(chǎn)業(yè)監(jiān)管及產(chǎn)業(yè)準入條件、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房監(jiān)管協(xié)議、人才保障房監(jiān)管協(xié)議、項目實施監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管保證等內容。

　　第七章建筑物拆除與用地審批：包括搬遷時間、拆除備案及監(jiān)管、建筑廢棄物及利用、用地審批、用地規(guī)劃許可、土地使用權出讓、地價計收等內容。

　　第八章建設工程規(guī)劃與施工許可：包括建設工程方案設計核查、建設工程規(guī)劃許可、施工許可、建設資金到位情況檢查等內容。

　　第九章項目驗收：包括建設工程規(guī)劃驗收、竣工驗收備案等內容。

　　第十章項目清理：包括計劃清理條件、清理流程、后續(xù)處置措施、例外情形等內容。

　　第十一章附則：包括測繪單位資質要求、申請材料合法性要求、不良行為處理、“黑名單”機制、依法履職要求、未盡事宜規(guī)定、施行時間等內容。

　　三、《辦法》的特色亮點

　?。ㄒ唬┟鞔_了區(qū)領導小組的決策職能及成員單位的職責范圍。

　　《辦法》第二條以列舉的形式明確了區(qū)領導小組的決策職能，包括：（一）負責審議全區(qū)城市更新發(fā)展戰(zhàn)略與策略、片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、城市更新五年規(guī)劃；（二）負責審議城市更新單元計劃、規(guī)劃，需報區(qū)領導小組的城市更新單元規(guī)劃修改及調整；（三）負責城市更新項目建設用地審批；（四）負責社會穩(wěn)定風險評估報告審批；（五）負責審定城市更新項目中涉及復雜疑難問題處置方案及其他需要由區(qū)領導小組審定的重要事項。

　　《辦法》第四條全面梳理并進一步明確了各成員單位涉及城市更新工作的具體職能，需要重點說明的有以下幾方面：

　　1.構建了產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管的分工及協(xié)同機制。

　　首先，明確由區(qū)發(fā)改局牽頭，區(qū)經(jīng)濟促進局、區(qū)科技創(chuàng)新局、區(qū)投資推廣局參與或配合，編制全區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；區(qū)發(fā)改局牽頭建設和維護城市更新產(chǎn)業(yè)空間庫及產(chǎn)業(yè)空間供需平臺，及時發(fā)布項目信息，匯總區(qū)內重點企業(yè)的產(chǎn)業(yè)用房需求，形成年度產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求清單。其次，明確由區(qū)經(jīng)濟促進局、區(qū)科技創(chuàng)新局、區(qū)投資推廣局負責依職能組織審查城市更新項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展方案、產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃并出具審查意見；負責擬訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管方案、簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議并進行后續(xù)監(jiān)管；負責制定創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租售方案，指導創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的租售、運營和監(jiān)管，對擬入駐企業(yè)進行評估監(jiān)管等。

　　2.明確了城市更新項目移交政府物業(yè)的管理分工及配合機制。

　　確定由區(qū)物業(yè)辦負責全區(qū)城市更新項目移交區(qū)政府物業(yè)的臺賬建立；區(qū)物業(yè)辦根據(jù)區(qū)產(chǎn)業(yè)部門的意見，負責開展城市更新項目中移交區(qū)政府的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的接收和租售工作，并根據(jù)區(qū)產(chǎn)業(yè)部門制定的租售方案辦理租售手續(xù)。

　　3.建立了政府投資建設的城市基礎設施、公共服務設施與城市更新項目同步建設的協(xié)同工作機制。

　　《辦法》專門構建了區(qū)政府投資建設的城市基礎設施和公共服務設施的統(tǒng)籌建設機制，并將城市更新單元規(guī)劃方案涉及的位于單元范圍以外的市政、交通、公共配套設施升級改造或新建項目均納入統(tǒng)籌建設范圍，規(guī)定由區(qū)發(fā)改局負責對城市更新單元計劃、規(guī)劃方案涉及的由區(qū)政府投資建設的城市基礎設施和公共服務設施的規(guī)劃實施策略提出意見和建議，并在城市更新單元規(guī)劃批復后牽頭落實相關建設事宜。同時，《辦法》第三十七條規(guī)定，區(qū)城市更新局應在城市更新項目實施主體確認及項目實施監(jiān)管協(xié)議簽訂后，將城市更新單元規(guī)劃批復、項目實施監(jiān)管協(xié)議及上述設施建設清單抄送區(qū)發(fā)改局及相關職能部門。通過前述設計，實現(xiàn)政府投資建設的城市基礎設施和公共服務設施與城市更新項目同步實施的目的。

　　4.理順了對違法拆除行為的管理分工。

　　區(qū)住房建設局負責城市更新項目建筑物拆除方案備案，并對拆除及建設工程進行安全管理；區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局負責開展城市更新項目日常巡查；相關職能部門及轄區(qū)街道辦事處發(fā)現(xiàn)違法拆除情況的，及時告知區(qū)住房建設局依法進行處理。

　　5.合理調整并進一步細化了轄區(qū)街道辦的職能。

　　將原來要求各轄區(qū)街道辦事處負責對申報更新單元的必要性、更新單元范圍、擬拆除范圍的合理性“進行評估”修改為“研提意見”；另根據(jù)事權下放后的職責逐級下沉情況，結合街道辦的職能文件，明確由轄區(qū)街道辦事處負責組織城市更新單元意愿公示、權利主體公示、社會穩(wěn)定風險評估、城市更新單元實施方案制定等工作；負責辦理原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位集體資產(chǎn)參與城市更新、城中村更新項目合作方選定等重大事項的審查備案并報區(qū)財政局（集資辦）備案，負責按照屬地管理原則開展安全生產(chǎn)巡查工作，及時制止、清理企業(yè)違規(guī)進駐舊住宅區(qū)、城中村從事城市更新活動的行為等。

　?。ǘ嫿ú?yōu)化了城市更新規(guī)劃體系

　　《辦法》第八條明確要求在城市總體規(guī)劃、法定圖則等法定規(guī)劃框架下，建立以市、區(qū)城市更新五年規(guī)劃為統(tǒng)領，以片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、各相關領域發(fā)展規(guī)劃為指導，通過城市更新單元規(guī)劃予以落實的高品質、高效率的規(guī)劃體系。

　　《辦法》第九條規(guī)定區(qū)政府城市更新五年規(guī)劃重點在于明確規(guī)劃期間城市更新的目標和方向，各類型城市更新范圍，指導全區(qū)城市更新工作；片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃旨在統(tǒng)籌較大范圍規(guī)劃片區(qū)內公共設施、市政交通設施、產(chǎn)業(yè)及住房保障空間等內容，整合零散地塊及貢獻用地，實現(xiàn)片區(qū)整體開發(fā)并形成規(guī)?；恼畠溆玫?；而公共配套、市政交通、產(chǎn)業(yè)及住房保障等發(fā)展規(guī)劃則為城市更新落實公共利益及產(chǎn)業(yè)空間等方面提供相應的專項規(guī)劃依據(jù)。城市更新單元計劃及規(guī)劃應與經(jīng)審定的上述規(guī)劃相銜接。

　?。ㄈ┙⒘顺鞘懈马椖績?yōu)先推進及負面監(jiān)管工作機制

　　為更好、更快地落實羅湖區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃，《辦法》第十二條規(guī)定區(qū)城市更新局應建立城市更新項目優(yōu)先推進及負面監(jiān)管工作機制。對落實市區(qū)重點發(fā)展戰(zhàn)略、促進產(chǎn)業(yè)轉型升級、完善片區(qū)城市基礎設施和公共配套設施等對城區(qū)發(fā)展具有重大意義的項目，應當優(yōu)先推進。對更新方向與市區(qū)兩級規(guī)劃嚴重不符、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ拖?、不能滿足公共配套需求等對城區(qū)發(fā)展不利的項目，不予納入城市更新單元計劃。

　　（四）加強防控城市更新項目信訪維穩(wěn)風險

　　在城市更新工作推進過程中出現(xiàn)的信訪維穩(wěn)問題，大多集中在舊住宅區(qū)、城中村項目，主要誘發(fā)原因有兩方面：一是企業(yè)為快速推進項目，一般采取邊簽協(xié)議邊搬遷的推進方式，導致城市更新項目產(chǎn)生了不可逆轉性，如項目長期未完成100%的簽約，將導致已搬離的業(yè)主長期無法回遷，影響社會穩(wěn)定。二是城市更新項目中無合法權屬證明的永久建筑物的補償爭議問題也容易引發(fā)糾紛。由于缺乏風險化解機制，相關爭議壓力最終傳導致行政審批環(huán)節(jié)，導致行政審批風險加大。

　　為解決上述問題，必須強化對項目前期的引導、管控，才能預防、化解后期出現(xiàn)的信訪維穩(wěn)風險。因此，《辦法》在中共深圳市委維穩(wěn)辦2013年印發(fā)的《關于對城市更新項目進行社會穩(wěn)定風險評估工作的通知》（深維穩(wěn)辦通[2013]8號）等規(guī)定的基礎上，結合實踐情況建立了全方位的社會穩(wěn)定風險穩(wěn)控機制，加強了對城市更新項目的風險防控力度，避免因城市更新引發(fā)新的社會矛盾。具體有以下五方面的內容：

　　1.《辦法》第十三條規(guī)定，舊住宅區(qū)、出現(xiàn)信訪訴訟或者實際情況需要的更新項目應開展社會穩(wěn)定風險評估，社會穩(wěn)定風險評估報告必須包括拆除范圍內的全部建筑物搬遷補償對象、現(xiàn)狀建筑物用途、數(shù)量及建筑面積等調查內容。《辦法》第十三條結合實際情況構建了城市更新項目社會穩(wěn)定風險評估的工作要點及流程。

　　2.《辦法》第二十一條規(guī)定，城中村項目申請參與城市更新，必須先行提交包含擬拆除范圍內全部建筑物搬遷補償對象、現(xiàn)狀建筑物用途、數(shù)量及建筑面積等普查數(shù)據(jù)材料并經(jīng)區(qū)領導小組審議同意后，方可啟動城市更新前期活動。

　　3.《辦法》第三十二條規(guī)定，實施主體申請人應就城市更新單元項目拆除范圍內所有的權利主體向轄區(qū)街道辦事處申請在項目現(xiàn)場及羅湖區(qū)電子政務網(wǎng)上公示。轄區(qū)街道辦事處可針對異議處理情況要求項目開 展社會穩(wěn)定風險評估工作。

　　4.《辦法》第四十四條第一款規(guī)定，屬于舊住宅區(qū)（含混雜零散舊住宅區(qū)）、城中村拆除重建類的城市更新項目，市場主體在取得實施主體確認文件及簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議之前，不得啟動搬遷。

　　5.《辦法》第四十四條第二款規(guī)定，房屋拆除前實施主體必須先到區(qū)住房建設局辦理拆除備案手續(xù)。

　?。ㄎ澹﹪栏癖O(jiān)管項目實施進度

　　按照我市實施細則的要求，規(guī)劃批準后區(qū)政府需組織制定城市更新單元的實施方案，結合“強區(qū)放權”后事權逐級下沉的實際情況，《辦法》首先在第三十一條規(guī)定了城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后，轄區(qū)街道辦事處應按照已批準的城市更新單元規(guī)劃，組織制定城市更新單元實施方案，并監(jiān)督實施方案的落實。轄區(qū)街道辦事處應將城市更新單元實施方案及時報送區(qū)城市更新局備案，并定期報送實施方案的落實情況。第二，為有效監(jiān)管實施主體按時推進項目，《辦法》第四十條還規(guī)定了項目實施監(jiān)管協(xié)議中要明確規(guī)定城市更新項目建設具體進度要求，“對未按項目實施監(jiān)管協(xié)議約定的進度實施的，需支付相應的違約金”。第三，為保證實施主體具有按時推進項目的建設能力，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第八條、《建筑工程施工許可管理辦法》（住建部令18號2014年10月25日起施行）第四條的相關規(guī)定，“建設資金已經(jīng)落實”屬于施工許可條件之一。2018年6月6日國務院常務會議決定，為順應企業(yè)和群眾呼聲，全面清理各類證明事項，將于年底前先行取消申請施工許可證時需提交的資金到位證明等一批證明事項。對法律法規(guī)有規(guī)定，但可通過法定證照、書面告知承諾、政府部門間核查等涵蓋或替代的證明事項，依托信息共享和信用體系予以取消。經(jīng)綜合考慮，《辦法》第五十四條規(guī)定實施主體應向區(qū)住房建設局書面承諾建設資金已經(jīng)落實，再提交相關材料申請建設工程施工許可。區(qū)住房建設局在《建設工程施工許可證》核發(fā)后30日內對實施主體承諾的建設資金到位情況進行檢查，實施主體未履行承諾的，區(qū)住房建設局應依法進行處理；相關失信行為按照《辦法》第六十四條規(guī)定列入行業(yè)失信“黑名單”。

　　(六)完善了權利主體公示及異議處理環(huán)節(jié)

　　實施主體確認是推進城市更新項目的核心環(huán)節(jié)，錯綜復雜的土地及建筑物權屬爭議往往集中在此并極易經(jīng)此環(huán)節(jié)轉化為行政審批風險。我市現(xiàn)行更新政策并未將建筑物確權作為開展城市更新項目的前提要件，在實際操作中，對無合法權屬證明或未完善手續(xù)的建筑物的搬遷補償對象如何認定的問題是爭議的焦點，也是觸發(fā)行政審批風險的主要隱患。尤其是城中村項目，拆除范圍內大多為未辦理過確權手續(xù)的歷史遺留違法建筑，個別原村民或其他第三方與股份公司的意見存在爭議時容易產(chǎn)生糾紛，導致項目難以推進。為提前發(fā)現(xiàn)問題、解決糾紛，因此，極有必要在實施主體確認之前先由轄區(qū)街道辦事處通過公示查明拆除范圍內權利主體的情況，以最大限度地降低影響項目推進的阻力。為此，《辦法》第三十二條第一、二款規(guī)定：實施主體申請人應就城市更新單元項目拆除范圍內所有的權利主體向轄區(qū)街道辦事處申請在項目現(xiàn)場及羅湖區(qū)電子政務網(wǎng)上公示，公示時間不少于7日。公示期滿后無異議的，轄區(qū)街道辦事處直接出具公示無異議意見。公示存在異議的，轄區(qū)街道辦事處應進行調查核實；有關異議經(jīng)核實不成立的，由轄區(qū)街道辦事處出具異議不成立意見；有關異議經(jīng)核實成立或者暫時無法確定的，轄區(qū)街道辦事處應組織實施主體申請人開展異議處理工作，異議處理完畢的，轄區(qū)街道辦事處出具異議處理完畢意見。

　　對于城中村拆除范圍內的永久建筑物，依據(jù)《土地管理法》第八條規(guī)定的“宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”，以及第十條規(guī)定的“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理”等規(guī)定，結合我市《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（2009年5月21日市人大常委會通過）及其《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定試點實施辦法》（市政府常務會議審議通過2014年4月1日起施行）的相關規(guī)定，“街道辦事處負責歷史遺留違法建筑處理的初審，對歷史遺留違法建筑進行權屬調查時，申報人應當向街道辦事處提供申報人與原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位共同出具的承諾書，承諾與歷史遺留違法建筑有關的經(jīng)濟利益關系已自行理清、自行承擔相關法律責任。原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位出具的承諾書及相關經(jīng)濟利益關系的處理，應當根據(jù)本市集體資產(chǎn)處分決策程序的有關規(guī)定和股份合作公司章程，經(jīng)股份合作公司股東大會或者股東代表大會表決確認”?？梢钥闯觯沂袑τ诔侵写鍤v史遺留違法建筑的處置，主要依據(jù)之一即為原農村集體經(jīng)濟組織的認定意見，同時結合街道辦事處對相關情況的核查結果予以認定，這與《土地管理法》的精神也是相符的，即股份公司作為農村集體經(jīng)濟組織，負責對集體所有土地進行經(jīng)營、管理，有義務說明并理清集體所有土地中的經(jīng)濟利益糾紛。在上述規(guī)定的基礎上，結合轄區(qū)街道辦事處對信訪等社會穩(wěn)定風險的穩(wěn)控職責，《辦法》第三十二條第三、四款規(guī)定“城中村改造項目公示有異議的，轄區(qū)街道辦事處應組織原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位進行調查核實，有關異議經(jīng)核實不成立或處理完畢的，轄區(qū)街道辦事處與原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位應分別出具異議不成立或異議處理完畢的意見。異議處理過程中，轄區(qū)街道辦事處可視情況要求該項目開展社會穩(wěn)定風險評估工作”。

　　（七）落實了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃構建產(chǎn)業(yè)準入機制

　　在借鑒我市工業(yè)樓宇流轉監(jiān)管制度及《深圳市城市更新辦法實施細則》等相關規(guī)定的基礎上，《辦法》第三十八條第二款規(guī)定“區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門可在產(chǎn)業(yè)監(jiān)管方案中對更新后形成的用于產(chǎn)業(yè)的建筑用房受讓人、承租人資格進行限定；更新后上述建筑用房需要轉讓、租賃的，受讓人或承租人必須符合監(jiān)管協(xié)議約定的產(chǎn)業(yè)準入條件并取得區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門的同意。實際進駐的產(chǎn)業(yè)項目不符合產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃要求的，可以采取要求實施主體承擔違約責任、取消相關優(yōu)惠政策、回購部分用房等監(jiān)管措施。產(chǎn)業(yè)監(jiān)管方案的內容應在產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議中進行約定”，以確保產(chǎn)業(yè)建筑用房的受讓人或承租人符合產(chǎn)業(yè)準入條件，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地的目標。

　?。ò耍┖侠頂U大了監(jiān)管保證范圍，增加了監(jiān)管保證形式。

　　借鑒其他區(qū)做法，除回遷安置物業(yè)以外，《辦法》第四十一條第一款將應由實施主體建成并無償移交的房建類城市基礎設施及公共服務設施、產(chǎn)權歸政府的人才和保障性住房也作為監(jiān)管保證對象，監(jiān)管保證金額從每平方米人民幣2000元增加至3000元；同時，根據(jù)社會公眾提出的建議，參考省國土資源廳的監(jiān)管協(xié)議文本，除現(xiàn)金以外，《辦法》第四十一條第三款規(guī)定銀行保函可作為另一種監(jiān)管保證形式，保函應不可撤銷、無條件的見索即付，保函到期前60日，實施主體必須提供后續(xù)銀行保函，未能提供的，區(qū)城市更新局有權在保函期限屆滿前30日內向出具保函的銀行提取全部保證金。

　?。ň牛┰O立了項目倒賣監(jiān)管制度

　　為嚴禁城市更新項目在確認實施主體后通過股權轉讓等形式炒賣城市更新項目，擾亂城市更新秩序，確保城市更新項目品質?！掇k法》第三十三條第二款規(guī)定“自確認實施主體之日起至工程竣工驗收之日止，城市更新項目不得轉讓”。為確保該條款的約束力，《辦法》第四十條規(guī)定，實施監(jiān)管協(xié)議中應載明城市更新項目自確認實施主體之日起至工程竣工驗收之日止不得轉讓項目的約束性條款及違約責任。同時，考慮到對于股權變更的限制時間段為實施主體確認后至工程竣工驗收止，企業(yè)在實施主體確認后已完成了最為困難的100%簽約工作，基本不存在客觀上難以實施的情況，為避免企業(yè)在實施主體確認之后以資金困難為由通過股權變更的形式變相轉讓項目，《辦法》第三十三條第一款規(guī)定“申請實施主體資格確認前，實施主體申請人應保證自身財務狀況足以支撐城市更新項目按時實施”，盡到政府對企業(yè)充分提醒的義務。

　　（十）完善了計劃清理制度及后續(xù)處置措施

　　因《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》中僅規(guī)定各區(qū)政府應當定期對城市更新計劃進行清理，具有規(guī)定情形的“可”按程序調出計劃，但未在操作層面明確“可”調出計劃的具體判斷標準，也未提及計劃清理后的相關后續(xù)處置措施。因此《辦法》中專門新增了“項目清理”章節(jié)，結合社會穩(wěn)定風險評估情況細化了項目清理的具體判斷標準以及相關的后續(xù)處置措施，對項目清理進行了較詳細的制度構建。具體有如下幾方面的規(guī)定：

　　1.《辦法》第五十七條規(guī)定可調出計劃的項目需基于非政府原因，計劃調出情形與《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》表述保持一致，但結合社會穩(wěn)定風險情況對單一或多個權利主體的調出情形進行了細化，分別設置了清理條件。更新前為多個權利主體的，由于項目清理會涉及復雜的搬遷協(xié)議清理問題，可能會觸發(fā)社會穩(wěn)定風險，因而該類項目的清理，必須以社會穩(wěn)定風險評估結果作為前提。

　　2.《辦法》第五十七條第二款明確規(guī)定項目被調出計劃的，申報主體或實施主體應自行理清與產(chǎn)權人的經(jīng)濟與法律關系。

　　3.從保護多數(shù)權利主體回遷權益、維護社會穩(wěn)定角度出發(fā)，《辦法》第五十八條規(guī)定，“更新前為多個權利主體的項目，自實施主體確認之日起1年內，未辦理用地出讓手續(xù)且經(jīng)評估調出計劃可能引發(fā)重大維穩(wěn)風險的情形”，可不予調出計劃。但為避免出現(xiàn)企業(yè)違規(guī)卻不需付出成本的不合理現(xiàn)象，《辦法》通過協(xié)議約定增加無償貢獻面積的形式，要求企業(yè)承擔相應的違約責任，實現(xiàn)督促企業(yè)依法依規(guī)按時推進項目的立法目的?！掇k法》第五十八條規(guī)定此類情形下，實施主體應與區(qū)城市更新局簽訂《項目實施監(jiān)管協(xié)議的補充協(xié)議》，約定在總建筑量不變的情況下，無償增加不低于項目計容總建筑面積2%的用房，作為人才住房和保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)新型人才公寓等用房或其他公共配套。

　　4.鑒于已列入城市更新單元計劃的舊住宅區(qū)城市更新項目涉及眾多業(yè)主利益，不適宜進行清理，因而《辦法》第六十一條明確該類情形不適用本章規(guī)定。

　　（十一）關于與市級重要政策的銜接問題

　　考慮到市級最近出臺的新政較多，為使我區(qū)城市更新實施辦法與市級政策保持一致且同時兼顧規(guī)范性文件的穩(wěn)定性，《辦法》一方面不再重復規(guī)定相關事項的辦理時限，實踐中將嚴格遵照廣東省網(wǎng)上辦事大廳的“政務公開”及市級政策規(guī)定的時限開展審批工作，若省、市規(guī)定的辦理時限變更的，本區(qū)相應審批時限將在網(wǎng)上辦理系統(tǒng)中同步變更，與上級規(guī)定實時銜接。另外，《辦法》還在附則中規(guī)定了“本辦法依據(jù)或參照的相關規(guī)定修改、變更或廢止的，按其修改、變更或另行制定的新規(guī)執(zhí)行。未盡事宜按我市有關規(guī)定辦理”的條款，盡量避免因上位法變動導致區(qū)級文件頻繁修改。